房价已经支付，房子不能转让，怎么办?房东(卖方)被别人收回债务，卖给我的房子被查封，还能转让所有权吗?夫妻婚后购买的房屋以一方的名义登记，另一方如何确认其权利?夫妻婚前贷款购买房屋，如何分割离婚等，最近咨询房屋转让和房屋确认分割及相关案件，律师团队结合实践经验，参照高等法院关于房地产案件的司法解释，提供以下参考处理意见：

　　一、不能过户的原因

　　原因一:卖方负债累累，争议房屋卖方债权人申请 ** 查封。

　　原因二：开发商开发项目不达标或开发商负债导致开发项目暂停，不能按房屋销售合同按时交付，也不能办理转让。

　　二、买家措施

　　1.委托律师查明争议房屋的现状(包括是否网上签约备案、是否转让、是否被查封、是否有抵押贷款等信息)，一般到房地产交易中心获取房屋产权登记信息。未办理转让或未办理产权证书的房屋也可以转让。

　　2. ** 卖方或开发商继续履行购房合同，支付不能按时转让的违约金，并配合转让

　　3.申请财产保全，查封有争议的房屋

　　4.如果 ** 已经开始拍卖房屋，买方可以申请执行异议或外人异议

　　5.如果有争议的房子已经被多家 ** 查封，只有前面的查封解除，买家自己的查封才生效。此时，买家可以要求 ** 命令卖方或开发商转让所有权。

　　6.如何解除房屋的查封呢?如果卖房人有钱，理应卖房人清偿债务后，查封就可以解除。如果卖房人无力还款，那么买房人为解除系争房屋上的查封，可以代替卖房人还清债务，从而解除房屋上排在自己前面的所有查封，使得过户成为可能。

　　三、关于大产证和小产证

　　把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，或者说“大产权”是指整栋楼的产权，而“小产权”是指大产权分割后过户到业主手中的产权。因此，只有买房人购买的房屋已经取得了大产权，那么办理小产权才是可行的。也就是说，如果开发商的大产权产证还没有办出来，那么让 ** 命令卖方与买方合作申请小产权证书是不可行的。换句话说，大产权证书是申请小产权证书的前提和基础，即房屋尚未取得小产权证书，暂时不能办理产权转让手续

　　四、房屋确权分割 ** 及其他 **

　　房屋确权分割 ** 及相关 ** 最近咨询的相关案件数量增加。律师团队主要参照上海高等法院关于房地产案件若干问题的司法解释，提供以下参考：

　　(一)房屋产权登记在夫或妻一方名下，另一方要求确认为房屋共有权利人，人民 ** 是否接受

　　倾向意见认为，房地产产权的设立、变更、转让、消除，应当依法登记。以夫妻名义登记的房屋产权，不一定认定为夫妻共同财产，登记权利人可以根据房地产登记的宣传效力进行相应的交易，但未登记权利人的合法权利难以有效保护。因此，未登记为权利人的夫妻一方有要求确认为共同权利人并办理权利登记的实际需要。申请是可诉的，人民 ** 应接受。

　　(二)夫妻一方婚前贷款购买的房屋所有权的认定

　　在审判实践中，对婚前抵押贷款和婚后共同偿还贷款购买的房屋是共同财产还是夫妻财产有不同的看法。

　　倾向意见认为，夫妻一方婚前通过抵押贷款向开发商支付房款，履行房屋销售合同义务，以夫妻名义登记的，一般认定为夫妻一方的个人财产。婚后共同偿还贷款实际上是对银行债务的共同偿还。根据《婚姻法司法解释三》第十条的规定，离婚时房地产由双方协商处理，协商不成，** 可判定为产权登记方、婚后共同还款部分和相应的财产增值部分。离婚时，产权登记方应当赔偿对方。

　　(三)把握共有住房分割原则

　　倾向意见认为，共有房屋的分割应当保持谨慎的态度，不仅要考虑分割条件是否成功，还要考察当事人要求分割的实际可行性。根据《物权法》第九十九条的规定，共有人同意不得分割共有的房地产或者动产，维持共有关系的，可以要求分割;没有协议或者协议不明确的，共有人可以要求分割。

　　对于共同基础的丧失，一般从消除共同共同关系的角度来判断，如离婚、分离和财产分析可能构成共同基础的丧失。在共同共同关系存在期间，当事人要求分割的，应当有重大原因。重大原因的定义应当根据共同基础的不同而有所不同。婚姻关系存在期间，夫妻一方要求分割共同财产的，应当依照《婚姻法司法解释》第三条第四条的规定：一方隐瞒、转让、出售、损害、挥霍共同财产或者伪造共同债务;或者一方有法律支持义务的，另一方不同意支付相关医疗费用。

　　对于共有基础的丧失，本律师最近接触到的一个案子比较特殊。房屋的共同共有人之间不是常规的夫妻或其他亲属关系，而是债权人与债务人关系。起初，债务人为担保债务的清楚，同意让债权人在房产证上署名，并约定清偿债务后，配合办理除名。但是，债务清偿后，债权人拒不理会，更不按约定配合办理除名。十几年后，房屋市值翻了7倍，当初的债权人把债务人 ** 要求把所有的房子都归为自己的。

　　本案的困难在于，房地产的权利外观以房地产登记为准。作为被告，如何证明原贷款和贷款担保(产权证书加名)的存在?如果最初的贷款关系是当今共同产权关系的基础，那么如何证明共同基础已经丧失，是房屋分割的关键基础和主要证据。

　　(四)公房承租人死亡后，同住人之一 ** 要求确认户籍人员或户籍人员为非同住人，并要求转让 ** 的处理

　　倾向意见认为，公共住房承租人死亡后，公共住房管理部门或其委托的物业管理部门应当作为出租人确定新的承租人。在新承租人确定之前，不得接受此类诉讼。已被接受的，可以裁定驳回。